在继续浏览本公司网站前，请您仔细阅读此重要提示，并向下滚动至本页结尾根据您的实际情况进行选择。
请您确认您或您所代表的机构是一名“合格投资者”。“合格投资者”是指根据中华人民共和国境内法律法规，即中国证监会《私募投资基金监督管理暂行办法》所规定的“合格投资者”。《私募投资基金监督管理暂行办法》对合格投资者规定的标准如下：
一、具备相应风险识别能力和风险承担能力，投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人：
1、净资产不低于1000万元的单位；
2、金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人，前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、
基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。
二、下列投资者视为合格投资者：
1、社会保障基金、企业年金等养老基金、慈善基金等社会公益基金；
2、依法设立并在基金业协会备案的投资计划；
3、投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员；
4、中国证监会规定的其他投资者。
如果您继续访问或使用本网站及其所载资料，即表明您声明及保证您或您所代表的机构为“合格投资者”，并将遵守对您适用的司法区域的有关法律及法规，同意并接受以下条款及相关约束。如果您不符合“合格投资者”标准或不同意下列条款及相关约束，请勿继续访问或使用本网站及其所载信息及资料。
本网站所载的资料仅供参考，并不构成广告或分销、销售要约，或招揽买入任何证券、基金或其他投资工具的邀请或要约。投资涉及风险，投资者应详细审阅产品的发售文件以获取进一步资料，了解有关投资所涉及的风险因素，并寻求适当的专业投资和咨询意见。产品净值及其收益存在涨跌可能，过往的产品业绩数据并不预示产品未来的业绩表现。本网站所提供的资料并非投资建议或咨询意见，投资者不应依赖本网站所提供的信息及资料作出投资决策。
我公司及任何雇员不对本网站所提供的资料的准确性、充足性和完整性作任何保证，也不对于本网站内所提供资料之任何错误或遗漏承担任何法律责任。与本网站所载信息及资料有关的所有版权、专利权、知识产权及其他产权均为本公司所有。本公司概不向浏览该资料人士发出、转让或以任何方式转移任何种类的权利。
地产政策暖风频吹，央行等四部委在三季度末先后推出政策组合拳，进一步提振市场信心、刺激需求。房企融资情况得以改善，其中三季度房企发债整体规模略高于去年同期，达1351.98亿元。同时，房企的发债成本有明显下降，9月100家典型房企境内融资成本3.1%，环比下降0.42个百分点。
民企发债逐步回暖
同花顺(80.990, 2.99, 3.83%)数据统计，截至9月末，三季度地产债发行规模为1351.98亿元，同比增加8.93%。从发行期限来看，房企倾向于中短期信用债。其中，1-3年（包括3年）地产债三季度发行规模503.1亿元，发债占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。不过3年以上的中长期债券发行量有所减少。普遍的观点认为，市场信心的恢复仍需时日，未来长久期的债券发行量会逐步恢复。
从各个月来看，环比增加迹象明显，克而瑞研究中心的数据显示，9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。从融资结构来看，9月100家典型房企的境内债权融资533.86亿元，环比增加85.6%，同比增加15.8%；境外债权融资63.4亿元，环比增加106%，同比减少75.3%。
受监管支持增信发债影响，多家民企成功发行了中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增”）担保的中期票据。
深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商管”）于近日发布2022年第一期中期票据公告，本次发行规模6亿元，期限3年，申购区间为3%-4.3%，由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
这是今年8月以来，中债信用增进公司第6笔通过全额担保方式支持民营房企发行的债券。此前龙湖、美的置业、新城控股(17.010, 0.42, 2.53%)、碧桂园、旭辉控股都曾通过增信方式成功发行中期票据，平均票面利率约3.3%。
跟上述5家房企不同的是，卓越商管的间接控股母公司卓越置业并未上市，这也在一定程度上显示民企融资逐步好转。
此次卓越商管发行中期票据的募集资金，主要用于卓越集团在一二线城市的项目建设。
中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时说，整体看，房地产市场已经走出最低谷，不论是按揭贷款还是房企融资，但相比按揭的全面放开，当下房企融资的恢复还比较缓慢，民企融资虽然逐渐开始恢复融资，但难度依然比较大，市场期待更多的稳楼市政策。
中银证券(10.860, 0.18, 1.69%)分析师夏亦丰也认为，前期市场对地产预期过度悲观。房地产行业从长期看，住房新增真实需求在未来十年内仍有平均10亿平/年左右，经过2022年的调整，逐步接近市场真实需求的水平。销售当前处于触底回升阶段，9月下旬以来，高频数据也显示地产销售逐步转好，一线城市率先修复，在密集出台重磅利好后，降息和退税有望进一步巩固楼市复苏的势头。虽然四季度行业整体资金压力仍然较大，部分房企仍然存在爆雷风险，行业整体出清仍将预计持续2-3年的时间，但夏亦丰认为，房企信用风险最集中的爆发高峰期或已过去，优质民营房企已经逐步开始信用修复。
房企发债成本下降
值得一提的是，三季度地产债发行成本有所下降，表现为票面利率低于3%的债券发行占比上升。据天风证券(2.850, 0.04, 1.42%)统计，三季度票面低于3%发行的地产债规模达474.04亿元，占比35.06%，较去年增加21.25%。
克尔瑞的数据显示，2022年9月100家典型房企新增债券类融资成本3.69%，环比上升0.16个百分点。
同比下降1.93个百分点。其中境内融资成本3.1%，环比下降0.42个百分点。不过发债主体仍然是集中在招商蛇口(16.070, -0.52, -3.13%)、华润置地等国企央企以及财务状况较好的万科等民营房企；境外融资成本6.79%，主要是合景泰富发行的一笔约7.95亿美元的境外优先票据，利率为6%。
2022年1-9月100家典型房企新增债券类融资成本4.3%，较2021年全年下降1.08个百分点，其中境外债券融资成本7.65%，较2021年全年上升0.53个百分点，境内债券融资成本3.7%，较2021年全年下降0.43个百分点。
具体企业表现来看，9月发债量最大的企业是华润置地，发债总量达到了80亿元，企业在月内共发行了20亿元的公司债、30亿元的中期票据以及一笔30亿元的CMBS。本月发行债券的企业有19家，发债企业个数环比增加4家。从发债年限来看，金融街(5.120, 0.08, 1.59%)发行了一笔期限长达20.82年的CMBS。从债券发行利率表现来看，上实城开发行的一笔15亿元的超短融利率仅为1.67%，是9月房企发行的所有债券中最低的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，应该说融资环境到了非常宽松的状况，融资方面的支持也明显增多。从短期看，9月份融资数据也还是有所改善的。但是难点是，主动去申请发债的企业数量少了，这也说明，企业信用风险还是比较大，也不是所有房企都会进入发债，毕竟投资者顾虑也还是比较多。就企业来说，既要看到政策环境总体趋于改善，也要意识到一些销售和财务数据依然可能有恶化的风险。但是需要说明的是，关键要有新的打法。此刻非常考验房企的能力和智慧。尤其是很多购房需求其实是压抑的，如何挖掘出来，考验企业的营销团队能力。
来源：21世纪经济报道
声明：文章转载分享，不做商业用途，如有侵权，请联系即行删除。
